“包租婆”模式的缺点在于重资产，需要沉淀大量资金，而且扩张速度缓慢。在2000年前后，“轻资产”模式应运而生。这种不直接参与物业开发，转而输出品牌和物业管理的模式，让美凯龙可以从中收取一次性管理费以及部分租金。与此同时解决了扩张速度问题，并且一次性收取的物业管理费还可以充实公司现金流，可以说一举两得。

　　截至9月30日，美凯龙投资性房地产账面价值高达830亿元，而万科只有723亿元。一般的百货、零售公司虽然也持有一部分物业资产，但他们是确认在固定资产科目下，进入投资性房地产的不多。而固定资产是根据成本确认账面价值，随后每年还要计提折旧。同时，房地产增值部分不反映在账面上。

　　另外，虽然公允价值损失并不是实际现金流出，但是资产缩表会造成资产负债率攀升，进而引发另一个更大危机。

　　美凯龙的模式经过多个版本迭代。

　　外界不为所知的是，红星美凯龙是A股目前投资性房地产最多的公司，甚至超过了房地产龙头万科A。

　　尽管美凯龙负债率较高，但经营性现金流一直大于净利润，而且账面现金多达80亿元。似乎可以让投资者放心。但实际情况恐怕要糟糕得多。美凯龙账面80亿现金来源值得推敲。

图片来源：Wind

　　从2017年开始，美凯龙负债开始大幅攀升。2017年负债总额增加114.7亿元。2018继续增加125亿元。其中，流动负债增加26亿元。虽然一年内到期的长期负债大幅减少，但短期负债由3亿增加到51亿元。非流动负债增加99亿元，主要是因为美凯龙发行多笔债券，总共募资资金63亿元。其中，43亿为可转债券被阿里购入。另外，长期借款也增加30亿元。

　　巧用资产分类

　　从增厚资产这个角度看，与房地产公司和零售百货公司相比，万达和美凯龙有得天独厚的优势。

　　红星美凯龙真正成功之处恐怕在于这种模式带来的会计处理好处。

　　事实上，2018年以来美凯龙经营情况下滑已露出端倪。尽管多数地区营业收入都实现了增长，但主要是因为新增营业面积。如果从单位营业面积贡献收入(类似于单位租金)角度看，2018年只有上海和华南地区实现了增长。其他地区都是持平或者略微下降。单位租金下降对于营业收入影响不大，但是对于公允价值变动损益就很关键。如果物业无法达到之前确定的公允价值假设条件，那很有可能会出现减值损失。

　　和美凯龙一样，万达也是以公允价值确认投资性房地产的账面价值。稍有不同的是万达确认公允价值的方法是投资法而不是收益法。不同点是投资法采用的租金经过市场对比，而收益法是根据企业主观预测。

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