撰文|张军
编辑|梁超
 
3月1日起，我国延续多年的浮动利率房贷正式成为历史，房贷利率会重新定价，房贷者的选择会影响以后月供的多少。
 
根据央行的通告，2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商。也就是说，房贷者可选利率方式包括固定利率和LPR+BP浮动利率两种，且只有一次选择机会，一旦转换则不可变更。
 
新时代证券首席经济学家潘向东告诉8号楼，“建议购房者关注LPR变化，在长期无风险利率下行的大背景下，可以采取LPR+BP的方式，降低自己未来的还款压力，选择固定利率则可以降低LPR变化带来的不确定性。”
 
他同时表示，随着LPR利率的进一步下行，长期来看，房贷利率会随着LPR下行出现下降，但也存在LPR上行出现提升的情况。
 
中原地产首席分析师张大伟认为，“该政策对实际房贷利率影响并不大，基本是转换降低5个BP。但还是建议购房者转换，可以享受短期利好。”

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专家：可选“LPR+BP”降低还款压力

 
2019年12月28日，央行发布中国人民银行公告〔2019〕第30号（以下简称“30号文”）称，为进一步深化LPR改革，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，也可转换为固定利率。原则上存量房贷应于2020年8月31日前完成。
 
同时，30号文明确指出，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
 
据央行公布的最新LPR走势来看，5年期以上LPR从2019年9月的4.85%降到了今年2月20日的4.75%。对存量房贷者来说，固定利率和“LPR+BP”浮动利率的选择，或变得重要。
 
易居研究院智库中心研究总监严跃进举例说，假设张先生在2019年买了一套房子，按揭30年。签约时的5年期以上贷款基点利率是4.9%。同时，张先生购房时争取了9折优惠，其实际贷款利率为4.41%。截至今年2月，他的实际房贷利率依然是4.41%。
 
如果张先生选择固定利率，根据银行政策，他的实际房贷利率执行原本的利率，依然是4.41%。
 
如果张先生选择“LPR+BP”浮动利率，需要参考2019年12月的LPR利率（4.8%），经调整后的加点为负的39个BP（4.41%-4.8%）。值得注意的是，这“39个基点”的加点在后续贷款中永远不变。
 
在今年4月至12月之间，实际房贷利率依然保持4.41%(4.8%-0.39%) 不变。在此后的第一个重定价日，即贷款放款日（或客户和银行约定的可以重新定价的日期），按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+（-0.39%），且此后均根据前面的定价机制每年默认调整一次，一直到30年房贷偿付完毕。
 
到2021年3月开始，则实际利率为2021年3月的LPR减去0.39%。假设2021年3月的LPR为4.7%，则到时候的实际利率为4.31%。且从2022年3月及以后，均根据前面的定价机制每年默认调整一次，一直到30年房贷偿付完毕。
 
潘向东告诉8号楼，调整后的房贷利率与之前模式下的房贷利率基本相当，虽然参考基准发生了改变，但贷款利率水平短期并不会显著下降。随着LPR利率的进一步下行，长期来看，房贷利率会随着LPR下行出现下降，也存在LPR上行出现提升的情况。
 
“建议购房者关注LPR变化，在长期无风险利率下行的大背景下，可以采取LPR+BP的方式，降低自己未来的还款压力，当然选择固定利率可以降低LPR变化带来的不确定性。”潘向东表示
 
诸葛找房数据研究中心国仕英告诉8号楼，受疫情影响，金融环境较为宽松，预计后期市场利率LPR会大概率的走低，短期来看更换为LPR对购房者更有利。长期来看，市场利率受市场和宏观环境的影响，未来的涨跌并不能保证，所以更换LPR未来成本也有可能增加，但总体来看还是有利的。
 
“通过对比其他国家的LPR水平来看，日本的房贷利率为1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、法国1.69%、德国1.89%、比利时1.94%，中国平均房贷利率为5.53%，未来利率下浮的空间还是非常大。所以，未来以LPR加点的利率或许更划算。”国仕英表示
 
张大伟认为，“该政策对实际房贷利率影响并不大，基本是转换降低5个BP。但还是建议购房者转换，可以享受短期利好。”
 
在他看来，“未来几年降息的可能性更大。”

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存量房贷利率调整“对房地产市场影响极小”

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